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易憲容:現房銷售試點有望撼動預售制
發布時間:2012-8-28 15:47:14
近日召開的山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議上透露,該省全面實行商品房預售資金監管制度,并開展商品住房現房銷售試點。消息一出,再度引發各界對商品房預售制度的討論。 

  我們看到,十幾年來中國住房市場之所以能夠快速發展與繁榮,就在于兩金融工具的創新。一是住房預售制度;二是住房按揭貸款。它們分別給住房的供給與需求提供了有效的金融杠桿。 

  可以說,在國內房地產市場發展初期,住房預售制度的設立,目的為了扶持成長中的房地產開發企業,降低房地產行業的進入門檻,鼓勵更多企業進入房地產,增加更多的住房供給,以保證中國的住房制度改革得以成功。 

  但從十幾年的實踐經驗來看,由于中國住房預售制度是采取選擇性學習引進,從而是一種單邊風險承擔機制,即該制度運行風險只是購買住房者、銀行等單邊承擔,房地產企業則只是獲利而不承擔該制度運行的任何風險。 

  因此,改善現有的住房預售制度是當務之急。可以說,山東規劃采取商品房的現房銷售試點,是取消或改進現行的住房預售制度的一種方式。新的住房銷售制度試行,對當前住房市場的影響不可小視。 

  首先,它意味著住房預售制度將面臨重大的改革。當現房銷售試點取得經驗之后,國內住房預售制度不僅會改進,而且會重新定位、重新界定其功能及設立住房預售制的新機制,從而改變當前住房預售制的單邊風險承擔機制。 

  其次,中國住房市場經過十幾年的發展,房地產企業在這個過程中得到很快的發展與壯大,其對銀行資金依賴程度越來越低。因此,對于這些企業來說,住房現房銷售不會對它們造成多大的資金壓力;對于那些進入的小企業,則可以通過這種制度改變強化市場競爭,從而實現房地產企業的優勝劣汰。 

  第三,住房現房銷售試點可以降低購買住房的多重風險。比如,降低住房產品質量風險,購買者可以直接判斷購買住房質量以及房價調整的風險。當房價上漲時,住房預售制對購買住房者有利,但房價下跌,房價調整的風險都會暴露出來,最近發生的許多"房鬧"事件都與住房預售后房價下跌有關。住房市場的風險分擔開始平衡。 

  第四,住房現房銷售不僅要對房地產企業進行優勝劣汰,從而使得沒有資金實力的企業難以進入市場,而且也會改變房地產企業行為方式,減少房地產企業對住房價格炒作與對住房銷售的壟斷定價,促進住房市場價格回歸理性。
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